پشت پرده کاهش قیمت مسکن، بازار املاک جذابیت خود را از دست داده است؟
به گزارش وبلاگ جزیره، طی یک ماه گذشته خبر هایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن به ویژه در کلانشهر تهران منتشر شده است؛ در این میان بعضی باور دارند سیاست های اخیر دولت در بازار مسکن علتی بر این سیر نزولی قیمت ملک بوده است. اما گزاره کاهش قیمت مسکن تا چه میزان حقیقت دارد و علت آن چه بوده است؟
به گزارش تجارت نیوز، ماه گذشته بعضی خبرگزاری ها مانور ویژه ای روی کاهش قیمت مسکن به ویژه در کلانشهر تهران داشته اند. آن ها معتقدند قیمت آپارتمان نزول قیمت محسوسی را تجربه نموده و شرایط در حال بهبود است. این کاهش قیمت تا چه میزان حقیقت دارد و معاملات اکنون در چه شرایطی واقع شده است؟
یکی از مشاوران املاک ناحیه شرق تهران در این خصوص می گوید: مشاهدات میدانی من نشان می دهد قیمت ها رسما کاهش پیدا ننموده است، اما به دلیل نبود خریدار در بازار مسکن، مالکان حاضرند واحد های خود را قیمت کمتری بفروشند و همین عامل در سطح گسترده باعث شده قیمت مسکن حرکتی کاهشی داشته باشد.
او در این مورد شرح می دهد: در ماه های خاتمهی سال 1401 معاملات در شرایط خوبی قرار داشت؛ اما بازار از عید نوروز تا خاتمه ماه رمضان در شرایط رکودی فرو رفت. اکنون بازار در شرایط عادی است و مشتری مصرفی وجود دارد، ولی همان طور که اشاره کردم دلالان و سرمایه گذاران کمتری حضور دارند.
کاهش خریدار در بازار مسکن
مشاور املاک دیگری در منطقه 5 نظراتی مشابه در مورد شرایط کنونی بازار مسکن و کاهش قیمت ها دارد. او می گوید: اکنون فروشنده در بازار وجود دارد، اما کمبود خواستار و خریدار ملک هم کاملا محسوس است.
این مشاور املاک بحث نامشخص مالیات بر درآمد سرمایه و نوسانات اخیر دلار را در کنارکشیدن سرمایه گذاران از بازار فعلی معاملات مسکن دخیل می داند. او عنوان می نماید: قیمت ها اکنون با قیمت ملک در دو ماه خاتمهی سال گذشته برابری می نماید. خریدار که نباشد فروشنده مجبور است با خریدار کنار بیاید؛ چه از لحاظ نحوه پرداخت چه از لحاظ قیمت..
اما باید دید شرایط فعلی بازار مسکن و نحوه کاهش قیمت ها چه پیامد هایی برای آینده بازار خواهد داشت و آیا هر گونه کاهش قیمتی در بازار، مفید خواهد بود؟
منصور غیبی، کارشناس مسکن در این خصوص گفت: اینکه بازار از افزایش کاذب و هیجانی دور شده، درست است. اینکه هر روز مردم روی ملک خود قیمت می گذاشتند و خود را با بازار های موازی مثل دلار مقایسه می کردند کاهش پیدا نموده است.
او ادامه داد: زمانی که بتوان بازار های موازی از جمله دلار را در اقتصاد مسکن کنترل کرد بازار از التهاب فاصله و روند واقعی به خود می گیرد. برترین نسخه اقتصاد مسکن و بازار ملک، رونق نسبی متناسب با تورم عادی 20 تا 25 درصد در سال است؛ نه بیشتر و نه کمتر.
غیبی در این مورد شرح داد: دو حالت آن نیز به اقتصاد آسیب می زند، زیرا اقتصاد مسکن مالی پیشران است و اگر کاری انجام دهیم که فروکش کند چند ده رشته از فراوری و خدمات با رکود روبرو می گردد که به اقتصاد کلان آسیب می رساند. یعنی سیاست گذار و مجری باید برنامه ای بچیند که مسکن در حالت رکود و رکود تورمی قرار نگیرد.
کاهش رشد هیجانی قیمت ها در بازار مسکن
غیبی درباره کاهش قیمت مسکن می گوید: این خبر خوبی نیست که جلوی آمار را بگیریم و بگوییم قیمت مسکن کاهش پیدا نموده است. این نوع کاهش هیجانی هم بدون برنامه و آسیب زننده است. این نوع روند کنترل نشده برای کاهش ها بالاخره یک جا می ایستد و با تکانه از جانب دیگر عوامل مانند نوسانات دلار و مذاکرات بین المللی این هیجان می تواند فوران کند، به گونه ای که نتوان نسخه ای اصلاحی روی این موضوع پیچید.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: این عوامل اکنون باعث شده از افزایش قیمت هیجانی دور باشیم و بعضی که به پول خود احتیاج دارند و روی مسکن سرمایه گذاری نموده اند در حال ارائه فایل های خود به بازار هستند. با کاهش قیمت مثلا نسبت به دی ماه 1401 اگر در آن بازه 100 درصد افزایش پیدا نموده بود اکنون با 10 تا 15 درصد با فایل هایی که در بازار فروشنده واقعی هستند روبرو هستیم.
غیبی معتقد است مسیر کاهشی قیمت ها را باید نسبت به افزایش قیمت های پیشین سنجید. او در این مورد شرح داد: قیمت ها در مدت اخیر هیجانی بالا رفته است و آثار آن هنوز وجود دارد و ترمیم نشده است. قشر بزرگی از مردم هنوز توان خرید خانه ندارد.
نقش دولت در شرایط بازار مسکن
غیبی در مورد احتمال تثبیت قیمت ها در بازار مسکن بیان نمود: اگر دولت بتواند با سیاست گذاری و اجرای صحیح برنامه ها اقتصاد مسکن را در مسیری پیش ببرد که به عنوان یک کالای تجاری با تکانه های سایر بازار های موازی به تثبیت برسد و رونق نسبی را در دل خود داشته باشد به معنای موفقیت است. این مسئله باعث می گردد از نظر قیمتی در ماه های آینده به تثبیت برسیم، ولی اگر نتوان این بازار را کنترل کرد و بعلاوه نگاه دولت و شهرداری به بخش مسکن با دیگاه سرمایه گذارانه و تجاری باشد کنترل این بازار از دست دولت خارج خواهد شد.
او ادامه داد: اگر این موارد کنار گذاشته و نگاه جامعی به بازار مسکن گردد و آن را کنترل کنیم امیدوار به تثبیت خواهیم بود. در صورتی که این نگاه اصلاح نگردد ممکن است با افزایش قیمت نیز روبرو شویم.
غیبی بعلاوه در مورد نسبت افزایش قیمت سال های اخیر نسبت به روند نزولی قیمت ها گفت: در پنج تا 6 سال گذشته مسکن چند صد درصد افزایش قیمت داشته، اما کاهش قیمت در این مدت در برترین حالت بین 11 تا 22 درصد بوده است. من معتقد هستم هیچوقت یک ملک 50 درصد کاهش پیدا نمی نماید. در کاهش قیمت در اولین قدم خود دولت ضرر می نماید که بالاترین ملک و املاک و سرمایه دولتی را دارد. باید مردم عادی را مطلع کرد که از این فضا بهره مند شوند و خرید خود را انجام دهند.
منبع: فرارو